Kündigung des Kleingarten durch den Unterpächter

Für jeden Kleingärtner kommt irgendwann der Moment, Abschied von der liebgewordenen Parzelle zu nehmen.  Nachfolgende Hinweise sollen helfen, zielsicher und korrekt den Weg der Kündigung zu beschreiten. 

Wichtig zu wissen: Eine Kündigung kann nur über den Vorstand der KGA erfolgen. Kündigungen direkt an den BV gesendet, werden unbearbeitet an den Vorstand der KGA zurückgesandt.

1. Schritt

Der Entschluss ist gefasst. Jetzt unbedingt Kontakt mit dem Beauftragten für Pächterwechsel (siehe unter Kommissionen) aufnehmen. Ist dieser nicht erreichbar, kann ein Mitglied des Vorstandes angesprochen werden. Dieses stellt dann den Kontakt zwischen den Parteien her.

• Gemeinsam werden die notwendigen Formulare ausgefüllt und der weitere Ablauf besprochen.
• Der Beauftragte für Pächterwechsel wird den Prozess der Kündigung bis zur rechtsverbindlichen Abgabe begleiten.

2. Schritt

Sind die Formulare ausgefüllt, erfolgt eine gemeinsame Begehung der Parzelle mit dem Beauftragten und einem Vertreter des Vorstandes. Hier erhält der abgebende UP nützliche Hinweise über zu eventuell zu beseitigende Missstände, welche den Wert der Parzelle mindern könnten. In Einzelfällen können auch Auflagen erteilt werden, welche den Wertermittlern zur Kenntnis gebracht werden.

Die Schatzmeisterin prüft, ob es noch offene Forderungen an den abgebenden UP gibt. Alle Ergebnisse werden in einem Formular vom Vorstand festgehalten, gegengezeichnet und dem BV zur weiteren Bearbeitung zugeleitet.

Wichtig ist hierbei auch das Formular zur Beauftragung der Wertermittlung. Der Auftrag muss vom abgebenden UP, den abgebenden Unterpächtern (wenn so im Unterpachtvertrag eingetragen) unterschrieben werden.

3. Schritt

Der abgebende UP überweist die Verwaltungsgebühr in Höhe von 240,00 € für die Kündigung an den BV. Die notwendige Bankverbindung und das Buchungszeichen erhält man vom Wechselbeauftragten.

Erst nach Eingang des Betrages beim BV wird die Kündigung bearbeitet und ein Wertermittlungsauftrag erteilt.

4. Schritt

Am Tag der Wertermittlung sollte die Parzelle und der abgebende Kleingärtner gut vorbereitet sein. Da die Wertermittler extern arbeiten, hat weder der Verein noch der Bezirksverband Einfluss auf den Termin. Die Wertermittler setzen sich mit dem abgebenden Kleingärtner rechtzeitig in Verbindung.

Was wird benötigt, um ein gutes Ergebnis zu erreichen:

1. Der Unterpachtvertrag
2. Alle Bauanträge und Genehmigungen für vorhandene Baulichkeiten
3. Lageplan , Bauzeichnung (Aufbauten), ebenso Wasser- und Elektrifizierungsplan (fehlt das Original, ist eine Skizze erforderlich
4. Zertifizierung der Abwassersammelgrube
5. Abfuhrbestätigung / Grubenentleerung
6. Skizze/Liste für den Aufwuchs (Bäume, Sträucher, Stauden etc.), insbesondere in der vegetationsarmen Jahreszeit wichtig. Zum Nachweis sind Bildaufnahmen hilfreich.
7. Die Flächen der kleingärtnerischen Nutzung (Beete) sollten klar zu erkennen und sauber sein.
8. Die Wertermittlungsgebühr ist vom abgebenden Kleingärtner direkt an die Wertermittler (2 x 55 € = 110 €) am Tag der Wertermittlung zu entrichten.

 5. Schritt

Je nach Jahreszeit kann es zwischen 3 - 5 Wochen dauern, bis ein Ergebnis der Wertermittlung vorliegt. Erst dann kann der Vorstand auch in konkretere Gespräche mit potentiellen Bewerbern eintreten. Die Kostenfrage ist ein wesentliches Element der Entscheidungsfindung. Die notwendigen Gespräche werden dann vom Vorstand zügig geführt. 

Erfolgreiche Bewerber erhalten dann Gelegenheit, einen ersten Blick auf die Parzelle zu werfen. Ist der abgebende UP vor Ort, kann eine innere Erstbesichtigung erfolgen, sonst von außen. Ist der abgebende UP nicht mehr dauerhaft vor Ort, empfiehlt es sich, dem Beauftragten für Pächterwechsel einen Schlüssel (zumindest vom Gartentor) zu geben. So kann sich der Bewerber einen besseren Ersteindruck machen. Hat er dann weiteres Interesse, stellt der Beauftragte den Kontakt zwischen den Parteien her, um einen direkten Austausch zu ermöglichen. Besteht danach weiterhin Interesse an der betreffenden Parzelle, kann das finale Gespräch der Parteien erfolgen.

6. Schritt

Abgebender und Übernehmender Kleingärtner sind sich einig. Der Vorstand meldet dies an den Bezirksvorstand. Dieser wird die notwendigen Dokumente und den neuen Unterpachtvertrag erstellen. Der BV organisiert auch einen Termin im BV, wo alle Parteien die Übergabe vollziehen.

Achtung: Es wird dringend empfohlen, erst hier (vor Ort) Zahlungen in bar oder per Sofortüberweisung vorzunehmen. Das hat den Vorteil von Zeugen und bestätigten Quittungen. Missbrauch wird vorgebeugt.

Wird eine normale Giro-Überweisung abgesprochen, kann der Schlüssel und der Unterpachtvertrag bis zum Zahlungseingang beim Bezirksverband oder dem Vereinsvorstand zur Verwahrung gegeben werden. Eine Herausgabe erfolgt dann erst nach Zahlungseingangsbestätigung durch den abgebenden Kleingärtner.

Pächterwechsel ist keine Privatsache
Was bei der Übertragung eines Kleingartens zu beachten ist        Gartenfreund - Juli 2019  

Ein Interessent für einen Kleingarten hat sich vor einiger Zeit bei einem Bezirksverband in die zentrale Bewerberliste eintragen lassen. Nachdem ihm eine Parzelle angeboten worden ist, kommt es zu einer Vor-Ort-Besichtigung, so dass er sich die Pachtfläche und das darauf stehende Eigentum des abgebenden Pächters an Baulichkeiten, Außenanlagen und Aufwuchs anschauen kann. Nach der Besichtigung ergibt sich die Frage: "Was pachte ich denn und was muss ich käuflich erwerben?"

 Im Rahmen der Besichtigung bekommt der Bewerber Einblick in ein Dokument, das Wertermittlungsprotokoll heißt. Es enthält Angaben über den Wert des Eigentums des Pächters auf der Parzelle entsprechend der Wertermittlungsrichtlinie des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde. Neben der Höhe der "Entschädigungssumme" für den abgebenden Pächter ist dort auch festgeschrieben, was noch durch diesen (abgebenden Pächter * Anm. Administrator) zu erledigen ist, bevor der Kleingarten übergeben werden kann.

Die Protokolle werden durch Wertermittler, die durch den Landesverband ausgebildet wurden, erstellt. Die Protokolle beinhalten die Entschädigungssumme für Baulichkeiten, Außenanlagen und Aufwuchs des abgebenden Pächters auf Grundlage der gesetzlichen Festlegungen.

Abschätzung vor Ort - selbst dabei sein

Der Vorgang der Wertermittlung ist auch als Abschätzung bekannt. Dazu werden zwei Wertermittler beauftragt und ein Termin zur "Abschätzung" der baulichen und der grünen Werte mit dem abgebenden Pächter im Garten vereinbart. Vor dem Termin wird auch darüber Informiert, welche Unterlagen und Dokumente zur Abschätzung vorzulegen sind. Als Träger des Unterpachtvertrages (oder ein Bevollmächtigter) unbedingt selbst dabei sein. Zusätzlich sollte auch ein Vorstandsmitglied bzw. ein Verantwortlicher des Gartenvereins anwesend sein. Im Beisein des abgebenden Pächters werden neben den Baulichkeiten auch der Wert der Außenanlagen und des Aufwuchses geschätzt.

Die Wertermittlung ist eine äußere Inaugenscheinnahme und erfasst, was rechtlich vorhanden ist, in welcher Ausführung, in welchem Alter und in welchem Zustand es sich befindet. Bei einer Wertermittlung wird allerdings nur das mit einem Plus bewertet, was für die kleingärtnerische Nutzung "von Wert" ist und was man für die Bewirtschaftung des Gartens und dem Aufenthalt nach dem Gesetz dort braucht.

Luxusausführungen können daher nur als Basiswerte erfasst werden. Wenn Luxus konkret nicht gestattet ist, wird er sogar als Abzug ausgewiesen. Und auch für kostspielige Gehölze und Zierpflanzen können nur Basiswerte herangezogen werden. Ein hoher emotionaler Wert kann und wird sich ebenfalls nicht in Euro widerspiegeln.

Zum Abschätztermin kommen mindestens zwei Wertermittler. Durch ihre Ausbildung beim Landesverband zum Wertermittler wird sichergestellt, dass sie die Wertermittlungsrichtlinien entsprechend geltendem Recht anwenden. Sie dürfen nicht in der eigenen Kleingartenanlage schätzen und auch nicht bei Freunden oder Verwandten.

Wertermittler erfassen auch, was nicht Gegenstand  einer Bewertung ist oder was zurückzubauen ist. Außerdem listen sie alle erkennbaren Mängel auf. Anschließend legen sie nach der Richtlinie die Höhe der Entschädigungssumme fest und weisen alle erforderlichen Abrisse, Rodungen und Beseitigungen aus. Überwiegen die Mängel, so entstehen Beseitigungskosten, die die Höhe der Entschädigungssumme übersteigen können. So kann am Ende sogar ein Minusbetrag herauskommen.

Auf verdeckte Mängel hinweisen

Der abgebende Pächter hat die Pflicht, die Wertermittler auf verdeckte Mängel hinzuweisen. Er muss auch darüber aufgeklärt werden, dass nach der Bewertung keine Veränderungen vorgenommen werden dürfen - also keine Gegenstände oder Pflanzen (welche in die Bewertung aufgenommen wurden, nicht die zu beseitigenden Mängel - Anmerk. Administrator) aus dem Kleingarten entfernt werden dürfen. 

Die Entschädigungssumme steht nun fest und umfasst alles, was beim Pächterwechsel auf der Parzelle verbleiben darf. Die Laube kann der Vorpächter nicht mitnehmen; auch der Zaun und die Wasserleitung müssen verbleiben. Obstbäume und die Blühhecken sind fester Bestandteil der Parzelle. 

Wie steht es aber mit elektrischen Geräten, Swimmingpool und Markise? Muss der Bewerber alles übernehmen? Nein. Ein Nachpächter ist nicht verpflichtet, Inventar und Geräte zu übernehmen. Dies kann nur auf Grundlage einer zivilrechtlichen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer erfolgen, und das nur für die Dinge, die statthaft sind.

Auflagen für Vor- und Neupächter

Auflagen aus dem Pächterwechsel sind grundsätzlich durch den abgebenden Pächter zu erfüllen. Er kann z. B. verpflichtet werden, einen Baumstumpf zu entfernen, die Hecke zu schneiden oder auch einen Schuppen zurückzubauen. 

Schon bei der Wertermittlung sind die Baulichkeiten besenrein vorzustellen, sodass eine Reihe von Auflagen, wie z. B. Inventarberäumung, eigentlich gar nicht entstehen dürften.

Trotzdem können sich in Ausnahmefall aus dem Pächterwechsel auch direkte Auflagen für den Neupächter ergeben. Diese richten sich immer nach den Gegebenheiten vor Ort. Beispiel: Im Garten des Abgebers  gibt es keine Abwasseranlage, weil dieser keinen Wasseranschluss in der Laube hat. Der Bewerber ist verpflichtet, sobald er einen Sanitärbereich plant, zeitgleich eine abflusslose Abwassersammelanlage einzubauen und für diese von einer berechtigten Firma ein Dichtheitszertifikat anfertigen zu lassen. Dies wird dann schon im Wertermittlungsprotokoll ausgewiesen. 

Übergabe und Kaufvertrag

Sind sich der abgebende Pächter und der Bewerber nach Besichtigung der Parzelle einig, wird eine Übergabevereinbarung bzw. Kaufvertrag ausgefertigt. Eine wesentliche Bedingung ist in der Vereinbarung ist, dass die ermittelte Entschädigungssumme als Höchstwert anerkannt wurde. Weiterhin erforderlich sind die Willensbekundung des Neupächters, Mitglied im Kleingartenverein zu werden, und die Garantie , dass der Käufer des Eigentums auf der Parzelle auch den Pachtvertrag bekommt.

Durch Zusatzvereinbarungen kann, auf der Basis von Freiwilligkeit, der Abgeber auch Inventar und Geräte an den Bewerber verkaufen. Es besteht aber für den Bewerber keine Abnahmepflicht, er bekommt die Parzelle auch ohne den Abschluss von Zusatzvereinbarungen.

Hervorzuheben ist, dass nur gestattete Sachen verkauft werden können, wie z. B. Elektroanschlüsse und Markisen, nicht jedoch ein im Boden eingelassenes Schwimmbecken bzw. fest gebaute Grillanlagen. Auch Aufwuchs darf nicht weiterverkauft werden, wenn dieser im Protokoll die Beseitigung festgeschrieben ist.

Bei Rückbauten, Baumfällungen, Stubbenbeseitigungen oder anderen Auflagen ist es im Ausnahmefall statthaft, bestimmte Pflichten durch den Bewerber realisieren zu lassen - dies insbesondere bei hohem Alter der abgebenden Pächter oder aus gesundheitlichen Gründen. (Die Kosten mindern dann die Entschädigungssumme. Übersteigen die Kosten die Entschädigungssumme, kann die Erstattung der Mehrkosten, zu Lasten des abgebenden Pächters gehen. - Anm. Administrator) Ob die Zahlung der Entschädigungssumme als Ratenzahlung möglich ist, kann nur durch den scheidenden Pächter entschieden werden.

Dr. Norbert Franke / Dr. Marion Kwart

Kleingartenverein "Nordlicht" e. V. - Mitglied im Bezirksverband der Gartenfreunde Pankow e. V.